財産分与で不動産の名義を変えたい場合の注意点

不動産登記

こんにちは。司法書士の甲斐です。

今回の記事は、離婚に伴う財産分与で自宅の名義を変えたい方向けの記事です。

(なおご紹介する事例は、良くあるご相談を参考にした創作です。)

【事例】
Q:私は数年前から夫と離婚について話し合いをしていたのですが、最近ようやく話がまとまりました。

主な財産は数年前に購入した夫名義のマンションなのですが、このマンションを財産分与で私が取得する事になりました。

マンションの名義を変更する手続きの内容や、注意点がありましたら教えて下さい。

1.財産分与で不動産を取得する場合の注意点

① 住宅ローンの金融機関の承諾

離婚をした場合、財産分与を請求する事が出来ます。

場合によっては元夫名義の自宅を取得する事もあると思うのですが、一点だけ注意点があります。

それは、「住宅ローンが残っている場合、不動産の名義変更について、その住宅ローンの金融機関の承諾を得る必要がある」と言う事です。

不動産を購入する場合、住宅ローンを利用する事がありますが、その契約書の中に「不動産の所有権を第三者へ勝手に移転させてはならない」等と言った条項がある事がほとんです。

つまり、住宅ローンを利用している金融機関に、財産分与に伴う不動産の名義変更について承諾を得ないと契約違反になり、損害賠償を請求される可能性があるのです。

② 承諾を得ない所有権移転登記は無効なのか?

住宅ローンの金融機関の承諾を得ていなくても、財産分与による所有権移転登記申請を行う事は可能であり、法律行為としての財産分与は有効です。

あくまで住宅ローンの金融機関との関係で契約違反になるだけです。

とは言え、その損害賠償は数千万円になる可能性もある為、きちんと住宅ローンの金融機関の承諾を得るようにしましょう。

③ 住宅ローンの債務者は何もしなければそのままになる

例えば、夫名義の不動産について、妻が財産分与によって不動産を取得したとしても、住宅ローンの債務者は夫のままです。

その為、夫が住宅ローンを支払う事が出来なくなったら、最悪、不動産が競売される可能性があります。

それを防止する為は住宅ローンの債務者を変更する必要があるのですが、その為には各金融機関での手続きを行う必要があります。

ただし、新所有者(妻)に今後住宅ローンを支払っていく事が出来る経済力が無ければ、金融機関の協力を得る事が出来ない為、債務者の名義変更を行う事は難しいと思います。

2.財産分与による所有権移転登記の手続き

① 協議離婚による所有権移転登記の必要書類

・登記原因証明情報(離婚協議書)
・登記済証(登記識別情報)・・・いわゆる、「権利証」と呼ばれている物です。
・不動産を手放す者の印鑑証明書(取得後三か月以内)
・不動産を取得する者の住民票
・離婚の記載がある戸籍謄本
・固定資産税評価証明書

以上の書類をそろえ、登記申請書を作成して管轄法務局へ登記申請を行います。

② 裁判上の離婚による所有権移転登記の必要書類

・登記原因証明情報(調停証書、審判書等)
・不動産を取得する者の住民票
・離婚の記載がある戸籍謄本
・固定資産税評価証明書

協議離婚と比べ、印鑑証明書と登記済証(登記識別情報)が必要ありません。

③ 登記原因日付けについて

登記原因日付は、財産分与の協議が成立した日です。

ただし、協議離婚による場合で、離婚届提出前に財産分与の協議が成立していたときには、離婚届を提出した日が財産分与の日付となります。

3.財産分与による所有権移転等に関連する税金

① 登録免許税

登記申請時に必要な税金です。不動産評価額の2%を印紙等で納付します。

② 贈与税

基本的は発生しませんが、明らかに財産分与として不適切な場合は贈与税が課せられる可能性があります。

③ 不動産取得税

不動産を取得した場合、一回だけ課税される税金です。

財産分与に基づいて不動産を取得したのであれば不動産取得税は発生しませんが、それ以外の場合(扶養的な場合等)は、不動産取得税が課せられる可能性があります。

④ 譲渡所得税

不動産を譲渡した時に、譲渡金額とその不動産の取得金額を差し引いた時に、利益があった場合に譲渡者に課税される税金です。

財産分与の場合は、税法上、時価で譲渡したとみなされ、譲渡所得税の対象になります。

しかし、居住用の不動産の場合、非課税枠がありますので(3,000万円)、譲渡所得税が実際に課税される事は稀です。

その他、固定資産税等があります。

4.まとめ

財産分与による所有権移転登記については住宅ローンの金融機関との関係性から、上述のとおり登記以外にも注意すべき点があります。

すこしでも手続きにご不安な点等がございましたら、専門家にご相談する事をお勧めします。

【本サイトでは、相続手続きや家族信託について網羅的に解説しています。今後のご参考にもなる情報でもありますので、よろしければブックマーク等を行い、後からでも閲覧できるようにする事をお勧めします。】

 

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この記事を書いた専門家

横浜市泉区の司法書士です。法律・老後資金・感情等多角的な視点から、自分らしい人生を送る為の認知症対策、相続対策をご提案します。元俳優/福岡県北九州市出身/梅ヶ枝餅、かしわめし弁当が大好き/趣味は講談/

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