不動産の売主が死亡した場合の登記手続(相続登記を行うべきか?)

不動産登記

こんにちは。

今回は、不動産の売り主が亡くなったけれど登記をまだ行っておらず、どのような手続きを行えば良いかお困りの方向けの記事です

【事例】
Q:私の父は所有していた不動産を知り合いに売却したのですが、その登記を行う前に亡くなりました。

登記手続きについてどのように行えば良いか分からず困っていたところ、法律に詳しい友人から、「相続登記を行わなければ、買主に所有権移転登記を行う事ができない」と言われました。

A:不動産の所有権が移転した時期によって、相続登記を行う必要がない場合があります。

その為、まずは所有権(と言う「権利」)がいつ移転したのかを確認する必要があります。

1.登記を行う事で不動産の所有権が移転するわけではありません

まず、多くの方が誤解をされている事についてお話したいと思います。

それは、「登記を行う事により、不動産の所有権が移転するわけではない」と言う点です。

不動産の所有権は、あくまで当事者の意思表示のみで移転します。

売買であれば、売主買主の「売ります」「買います」の意思表示で成立し、その瞬間に不動産の所有権が売主から買主へ移転します。

※現実的には、不動産の売買は所有権移転時期の特約として、『売買代金を全額支払った時に移転する』、と言う特約があるのが通常です。

その場合は、「売ります」「買います」の意思表示だけではなく、売買代金が全額支払われた時に所有権が移転する事になります。

いずれにしても、登記を行う事で所有権が移転するわけではありません。

2.不動産の売主が死亡した場合の登記手続き

① 所有権が移転する前に売主が亡くなった場合

まず一つのパターンとして、不動産の売買契約を行った後、「所有権移転時期の特約」があり、売買代金の全額が支払われる前に、売主が亡くなったパターンです。

このパターンは、まだ不動産の所有権が移転していませんので、該当の不動産は相続財産となります。

また、不動産の売買契約は有効なままであり、売主の相続人は、売主の地位を引き継いで、売買契約にもとづく義務を行う必要があります。

その為、まずは該当の不動産について相続人名義に相続登記を行い、その後、売買代金が支払われた場合に、売買を原因として所有権移転登記を行う事になります。

なお、この「売主の地位」に関する義務は分ける事ができませんので、売主の相続人全員で行う必要があります。

② 相続登記後、売買による所有権移転登記を行う際の登記原因証明情報(例)

登記原因証明情報

1.登記申請情報の要項

(1)登記の目的  所有権移転
(2)登記の原因  平成30年5月3日 売買
(3)当事者
権利者(甲)  山 田 太 郎
義務者(乙) 鈴 木 二 郎
鈴 木 三 郎
(丙) 亡 鈴 木 一 郎

(4)不動産の表示  
 ・横浜市泉区和泉中央北南一丁目234番5 宅地 123.45㎡

2.登記の原因となる事実又は法律行為

(1)売買契約
丙は、甲に対し、平成30年3月1日、本件不動産を売った。
(2)所有権移転時期の特約
前項の売買契約には、本件不動産の所有権は売買代金の支払いが完了した時に丙から甲に移転する旨の所有権移転時期に関する特約が付されている。
(3)売主の死亡
丙は、平成30年4月1日、死亡した。
(4)売主の相続人
丙の相続人は、鈴木二郎及び鈴木三郎(以下、乙という)である。
(5)代金の支払い
甲は、乙に対し、平成30年5月3日、売買代金全額を支払い、乙は、これを受領した。
(6)所有権の移転
よって、本件不動産の所有権は、同日、乙から甲に移転した。

③ 所有権が移転した後に売主が亡くなった場合

このケースは、既に買主に不動産の所有権が移転していますので、売主(の相続人)の義務は、買主に対して所有権移転登記を行うだけとなります。

その為、該当の不動産について、相続登記を行う必要がなく、そのまま売主から買主へ売買を原因として所有権移転登記を行う事になります。

④ 不動産の所有権が買主に移転した後に、売主が死亡した場合の登記申請書(例)

登記申請書

登記の目的  所有権移転

原   因  平成〇年〇月〇日 売買

権 利 者  横浜市泉区和泉南が丘一丁目1番1号
山田 太郎

義 務 者  横浜市戸塚区戸塚台三丁目3番345号
亡鈴木一郎相続人 鈴木二郎

横浜市栄区栄北南345567番地
亡鈴木一郎相続人 鈴木三郎

(以下省略)

※添付資料として、売主の出生から死亡時までの戸籍謄本と、各相続人の戸籍謄本(抄本)が必要になります。

⑤ 間違えて相続登記を行ってしまった場合

上記のとおり、不動産の所有権が買主に移転した場合、該当の不動産について相続登記を行う必要はありません。

しかし、不動産が売却された事を知らずに相続登記が行われる事も少なくありません。

この場合、相続登記は無効ですので、本来であれば相続登記を抹消する必要があります。

しかし、登記の実務(先例)として、相続登記を抹消する事なく買主に所有権移転登記を行う事が認められています。

3.まとめ

このように、「不動産の所有権が買主に移転した時期」によって、その後行うべき登記手続きが変わってきます。

所有権移転時期の特約については、通常売買契約の内容となっておりますので、まずは売買契約書をしっかりと確認し、所有権が移転する時期を把握した上で、それに応じた登記手続きを行う必要があります。

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