相続でも必要になる登記事項証明書の見方を分かりやすく解説します

不動産登記

こんにちは。

皆様は、『登記事項証明書』をご存知でしょうか?

登記事項証明書は、遺産の代表格、不動産の現在の状況や権利関係をまとめた書類で、不動産の履歴書とも言える書類です。

昔は簿冊で管理していましたので『登記簿謄本』と言う名前だったのですが、現在はコンピューターで管理していますので『登記事項』証明書と言う名前に変更しました。

どちらにしても、不動産の状態を調べる為に重要な情報であり、相続手続きにおいても登記事項証明書のチェックは絶対に必要です。

ところが、普段から登記事項証明書を見慣れていないと、どこの何を見れば良いのかがチンプンカンプンだと思います。

そこで今回は、仕事上、常日ごろから登記事項証明書を見まくっている私が、登記事項証明書を分かりやすく解説していきたいと思います。

1.登記事項証明書の具体例

それでは、実際に不動産の登記事項証明書(サンプル)を見てみましょう。

【土地の登記事項証明書】

【建物の登記事項証明書】

土地と建物、記載されている内容は微妙に異なりますが、全体の構成は同じで、表題部、権利部(甲区)、権利部(乙区)の3つに分かれています。

表題部はその不動産の所在や面積と言った現在の状況を表しています。

権利部(甲区)は、所有権に関する事、つまりその不動産の所有者が誰なのか?と言った事が記載されています。

権利部(乙区)は、所有権以外の権利の事について記載します。

代表的なのが不動産を担保にしてお金を借りた時に設定する、抵当権ですね。

このように登記事項証明書は三つの構成から成り立っています。

それでは、各項目についてさらに細かく解説していきます。

2.登記事項証明書 -表題部-

① 土地の表題部

【所在と地番】
所在はその不動産の位置を特定するもの、地番は各土地に割り振られた番号の事です。

私達が日常的に使用している「住所」のようなものなのですが、住所とは根本的に異なります。

その為、住所を元に登記事項証明書を取得しようとしても出来ない事がありますのでご注意下さい。

各不動産の正確な所在、地番は毎年送られてくる固定資産税納税通知書や、法務局の地番照会(電話)を利用すると判明します。

【地目】
不動産登記法で定められた、土地の用途が記載されています。

基本的には、建物の敷地部分の土地は「宅地」になっているはずです。

【地積】
不動産の面積の事です。

なお、昔は測量技術が結構いい加減な事があり、登記事項証明書上の面積が実際の面積と異なっている事があります。

不動産を売却等を行う場合、測量を行うのはこの為です。

【原因及びその日付】
各登記がされた原因と日付が記載されています。

登記事項証明書の中では重要な部分になり、ここを見る事でその不動産がどのように生まれ、どの不動産に合併されて消えて行ったのか等が分かる、正に不動産の履歴書と言える部分です。

例えば、この表題部からは

⑴ この土地は、平成3年2月14日、横浜市泉区和泉北南一丁目23番1の土地から独立して誕生した(これを「分筆」と呼びます)。
⑵ 平成6年4月21日、横浜市泉区和泉北南一丁目26番1の土地を吸収合併した(これを「合筆」と呼びます)。

と言う歴史が読み取れます。

このように、表題部の「原因及びその日付」の欄は、その不動産の歴史そのものであり、非常に重要なものです。

その為、この不動産が消滅しない限り(土地であれば他の土地に合筆されたり、家屋であれば取り壊ししない限り)、その記録がずっと残るのです。

後からご説明しますが、これが権利部とは大きく異なる部分です。

② 建物の表題部

【種類】
その建物がどのような用途なのかが記載されています。

上記の登記事項証明書は『居宅』と記載されていますので、居住用の建物の事です。

【構造】
その建物を構成している材料、屋根の種類、建物の階数を表しています。

上記の登記事項証明書では、木造の建物で、スレートぶきと言う種類の屋根で2階建て、と言う事が分かります。

【床面積】
土地の登記事項証明書で言う地積の事です。

各階ごとに登記される事になっています。

【原因及びその日付け】
これも土地の登記事項証明書と同じく、登記された原因と日付が記載されます。

3.登記事項証明書 -権利部-

① 権利部 甲区(所有権に関する事項)

【土地の権利部甲区】

権利部(甲区)は、所有権に関する事が記載されています。

表題部と同様、その不動産の履歴書的な意味合いがあり、その不動産の所有者の変遷を確認する事が出来ます。

【登記の目的】
どのような目的の登記がなされたのかが記載されます。

甲区は所有権に関する事が記載されますので、

「所有権移転」
「所有権一部移転」
「共有者全員持分全部移転」

等、所有権の移転の状況によって使い分けられます。

【受付年月日・受付番号】
その登記申請をいつ受け付けたのか、登記申請を受け付けた場合、その受付番号が記載されます。

なお、不動産の権利証(登記識別情報)にもこの受付年月日・受付番号が記載されます。

【権利者その他の事項】
その不動産の所有者が記載されます。

上記の登記事項証明書からは、この土地を鈴木一郎さんが平成4年8月12日に相続で取得し、平成8年5月25日に山田太郎さんに売却した事が分かります。

ちなみに、鈴木一郎の名前の下の「順位7番の登記を移記」と言うのは、元々登記事項は登記簿に記載されていたのですが、コンピューターで管理されるようになり、権利部に関しては、「その時の権利者のみデータに移行する」と言う決め事がありました。

鈴木一郎さんは昔の登記簿上では順位7番で所有者として登記されており、その時の所有者でしたので、その情報を転記しましたよ、と言う意味で「順位7番の登記を移記」と記載されているのです。

その下の、「昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項の規定により移記」と言うのが、「登記全体の情報を、登記簿からコンピューターに移して、管理するようにできる事が完了しました」と言う意味です。

(逆を言ってしまえば、閉鎖された登記簿を見れば、鈴木一郎さん以前の所有者の情報が分かると言う事です。)

なお、不動産が共有者状態の場合は、「所有者」が「共有者」と言う記載になり、共有者全員とその持分が記載されます。

【建物の権利部甲区】

土地の権利部甲区とほぼ同じですが、登記の目的の欄が「所有権保存」と言う記載になっています。

これは、初めて権利部(甲区)の登記を行う場合に使用する(権利部甲区を作成する場合に使用する)、登記の目的です。

新築でマイホームを購入する場合、必ずこの「所有権保存」の登記事項を目にするはずです。

② 権利部 乙区(所有権以外の権利に関する事項)

権利部(乙区)は、所有権以外の権利に関する事項を記載しています。

代表的なものが、住宅ローン等、お金を借りた場合に担保を設定する「抵当権」です。

なお、抵当権設定登記に記載されている「債権額」ですが、これはお金を借りた当初の債権額であり、現在の債権の残高を表しているわけではありません。

その為、現在の債権額を知りたい場合、個別に抵当権者(金融機関)に問合せをする必要があります。

ちなみに、上記の登記事項証明書では、鈴木一郎さんが平成5年2月3日、株式会社みなと銀行からお金を借り、同日抵当権を設定しています。

その後、平成8年5月25日に借りたお金を返済した為、抵当権も消滅しているのですが、登記事項証明書上は設定されていた抵当権の情報が削除されるのではなく、設定された抵当権に下線を引く事で抹消された事を表しています。

このように、登記事項証明書上は何らかの権利が消滅し抹消登記を行ったとしても、情報そのものは削除されません。

4.まとめ

登記事項証明書は慣れないとその情報を読み取る事が中々難しい面があります。

しかし、登記事項証明書と現在の不動産の現況、権利関係が一致しているか確認を行わないと、その後の相続手続きや売却手続きに支障をきたす事もあります。

登記事項証明書の確認は不動産の相続手続きの第一歩となります。

しっかりと読み込むようにしましょう。

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