こんにちは。司法書士／２級ＦＰ技能士の甲斐です。
今回の記事は、抵当権が設定された不動産の売却についてご相談、ご依頼されたい方向けの記事です。
（なおご紹介する事例は、良くあるご相談を参考にした創作です。）
住宅を購入する際に銀行から融資を受けていますと、購入した住宅に抵当権が設定されます。
では、この抵当権が設定された不動産を売却したい場合、どのような流れになるのか？今回は、その抵当権が設定された不動産の売却方法について、解説したいと思います。
１．抵当権とは？
抵当権とは、銀行等の金融機関が住宅購入者等に融資を行う際に、その購入する不動産に設定する担保権の事です。
きちんと支払いをしていれば何も問題は無いのですが、支払いが出来なくなると、担保権を実行、競売が行われ、売却代金から債務の支払いがなされ、最終的にその不動産の所有権を失う事になります。
２．抵当権付き不動産の売却手順
① 不動産会社へ依頼
不動産の売却の仲介を、不動産会社に依頼します。物件の調査、抵当権の存在や、いくらで売却するか（できるか）等の打合せも行います。
② 残債の確認
抵当権の債権額は登記されています。
ただし、これはあくまで設定時の金額ですので、実際の残債額を抵当権者である金融機関に確認する必要があります。
なお、残債が売却価格を上回るのであれば、いわゆる任意売却になりますので、売却について金融機関との交渉が必要となります。
③ 売買契約の締結
買主側の仲介が、不動産の購入者を見つけて諸条件が合意出来れば、不動産の売買契約を締結します。
その際に契約書には
「決済までに抵当権等を抹消して、完全に所有権を行使できる状態にして買主に引渡す」
等、売主側の抵当権の抹消義務がしっかりと契約内容になっているケースがほとんどですので、かならず抵当権を抹消する必要があります。
④ 売却代金を金融機関に支払い、抹消に必要な書類を受領する
抵当権の抹消登記を行う司法書士が、不動産の決済に先立ち抵当権の抹消登記に必要な書類をチェックし、問題が無いか確認を行います。
決済当日は、買主から売主が売却代金を受領し、金融機関に支払う事で、金融機関は抵当権設定登記の抹消に必要な書類を交付しますので、それを受領し、抹消登記および所有権移転登記を行います。
なお、資金に余裕があるのであれば、決済以前に金融機関に弁済しても何も問題はありません。
３．まとめ
抵当権が設定された不動産であっても、抹消登記を行う事が大前提ですが、売却する事が出来ます。
また上述のとおり、実際の売買の手続きは、抵当権の調査等は売却の仲介を行う不動産会社が必ずチェックしますし、抵当権の抹消登記に必要な書類も司法書士が事前にチェックを行いますので、全て専門家にお任せする流れになります。
その為、売主の立場としては、特に難しい事を行う必要はありません。
なお、不動産の売却に関しましては、不動産会社によっては、とある事情で積極的に宣伝活動を行わず、その結果不動産が売れずに困っている売主さんの存在も耳にします。
その為、どの不動産会社に仲介を依頼しようか迷われている方が、もしかするといらしゃるかも知れませんね。
そのような時はお気軽にご連絡下さい。当事務所が信頼出来る不動産会社を責任を持ってご紹介いたします。
