こんにちは。司法書士の甲斐です。
相続のご相談を承っていますと、建物は被相続人の所有ですが、土地は地主から借りている、いわゆる「借地」のケースがあります。
この時に相続のお話と同時並行で、借地の契約関係について良くお伺いするのですが、契約書がそもそも無かったり、契約書があったとしても一つ一つの内容が不明確なケースが良くあります。
そのような状況が続けば将来的に地主、借地人両方とも不利益になる事があるのですが、そもそも「他人の土地を借りる権利」について、正確に理解していないと、不安定な法律関係に悩まされる事になるでしょう。
そこで今回は、「他人の土地を借りる事ができる権利」について、分かりやすくお話したいと思います。
１．借地権
他人の土地を借りる権利で代表格なのが、「借地権」なのですが、そもそも借地権って、具体的にどのような権利なのでしょうか？
実は、「借地借家法」には借地権の事をこのように定めています。
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。一 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
「賃借権」は他人から何かを借りる権利であり、これは分かりやすいと思います。
では、地上権とは一体何なのでしょうか？
これは民法で定められています。
（地上権の内容）第二百六十五条 地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。
工作物＝建物で、結局地上権も他人の土地を利用する権利と言う事になります。
そうすると、賃借権と地上権って一体何が違うの？同じでしょ？と思われるかもしれませんね。
実はこの二つは法的な性質が全く異なっているのです。
賃借権は債権＝他人（地主）に対して一定の行為を請求する事が出来る権利に対して、地上権は物権＝物（他人の土地）に対する権利なのです。
・・・と言われてもイマイチ違いが分からないと思うのですが、
【物権】
全ての人に対してその支配を主張することができる絶対的権利です。
→つまり、地上権を設定したら、同じ土地について他の人が地上権を設定する事ができない、「絶対的な権利」です。
【債権】
債権は特定の相手（債務者＝地主）にしか主張できない相対的権利です。理論上は同じ土地について複数の人に貸す事が出来ます。
このような違いがあります。
なお、設定されている借地権のほとんどが「土地の賃借権」だと思います。
（地上権としての借地権を設定した契約書を、私はまだ見た事がありません。）
２．使用貸借
実はもう一つ、他人の土地を利用する権利があります。
それが、「使用貸借」です。
使用貸借も民法に規定されています。
（使用貸借）第五百九十三条 使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後に返還をすることを約して相手方からある物を受け取ることによって、その効力を生ずる。
使用貸借も債権なのですが、上記の借地権と大きな違いがあります。
・対価が無償である事。
借地権は通常、地主に対して地代を支払うのですが、使用貸借は無償若しくは無償に限りなく近いぐらいの金額です。
・使用貸借は、借主の死亡によって終了します。
借地権である賃借権も地上権も相続の対象となりますが、使用貸借では借主が死亡した時に終了します。
つまり、相続の対象ではありません。
これが借地権との大きな違いになります。
３．他人の土地を利用する権利を明確する必要性
このように他人の土地を利用する権利は複数あるのですが、どのような権利に基づいて他人の土地を利用するのか、しっかりと明確にする必要があります。
その理由は、他人の土地を利用する権利が「使用貸借」と解された場合、借主側に相続が発生した場合、非常にまずいのです。
なぜなら、上述のとおり使用貸借は相続されないからです。
その為、地主、借地人間の契約関係が借地権である場合、それをしっかりと契約書に明記する必要があります。
４．借地権の相続
① 借地権を相続した場合、地主の承諾が必要なのか？
借地権を相続し、遺産である建物に今後住み続ける場合であっても、地主の承諾の必要はありません。
また、まれに借地権の契約書の書き換えや、名義書き換え料を請求してくる地主がいます。
法律上、これに応じる義務ははありませんが、元々被相続人と地主が借地権に関する契約書を作成していない場合、権利関係を明確にする為にも、借地権の契約書作成は行った方が良いでしょう。
なお、建物の相続登記を行う事を忘れないようにして下さい。
② 被相続人名義の建物に住んではいないけど、借地権は相続されるのか？
遺産である建物に住んでいなくとも、借地権は当然相続されます。
また、今後もその遺産に住むことがなくても相続する事が可能です。
③ 遺言で借地権を特定の相続人に相続させる事は可能か？
可能ですが、遺言の書き方に注意が必要です。
「借地権を○○に相続させる」であれば問題はありませんが、「借地権を○○に遺贈する」と書いてしまいますと、これは相続とは異なり、地主さんの承諾や承諾料の支払いが必要となります。
④ 相続した建物を建て替えたり、リフォームする事は可能か？
可能ですが、建物の建て替えやリフォームを行う場合、借地契約の中で地主の承諾が必要となる事がありますので、必ず地主に相談するようにしましょう。
４．まとめ
不動産の賃貸借契約書は書店でも販売しているのですが、それを使うのは注意が必要です。
販売されている契約書の中には、借地契約なのか、使用貸借なのかが不明確な契約書があり、その事を知らずに利用すると後々混乱の元になります。
契約は「こんなモノで良いかな？」が通用しない事があります。
後々トラブルにならない契約書の作成をご希望の場合、必ず専門家にご相談するようにして下さい。
