こんにちは。司法書士の甲斐です。
マイホームを購入する際、通常土地と建物を購入するのですが、昔からある家に関しては、建物は自己の所有物だけど、土地は借地で他人のモノ、と言った事が良くあります。
その為、借地に関するご相談も良く承るのですが、その中で一番多いご相談が、
「借地上の建物を他人に譲渡したいがどうすれば良いか？地主に何も言わなくても良いのか？」
と言った、建物の所有権移転に関連して借地権はどうなるのか？と言ったご相談です。
今回はまだまだ多い借地に関しての法律関係を解説したいと思います。
１．そもそも、「借地権」とは？
一般的に借地権は良く使われている言葉なのですが、この言葉の正確な定義をご存じでしょうか？
文字通り、「土地を借りる権利ではないのか？」との答えが聞こえてきそうですが、間違ってはないけど、正解には少し遠い、と言った感じです。
実は借地権は借地借家法と言う法律で、下記のようにその意味が定義されています（借地借家法第２条）。
① 建物の所有を目的とする地上権
地上権とは、工作物（建物の事です）または竹木を所有する等の目的で、他人の土地を利用する権利です。
法律的には、自己の工作物や竹木の為に、他人の土地を利用する「物権」（物に対する権利）とされています。
つまり、建物所有を目的に限定した地上権が借地権となります。
② 土地の賃借権
賃借権とは、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせる事を約束し、相手方がこれに対して賃料を支払う事を約束する事を内容とする契約です。
他人の物を、自己の目的の為に使用する「債権」（人に対する権利）です。
と、この様に借地権の定義として、物権と債権の両方がある事が特徴であり、これは今後の話に大きな影響を与える事となります。
２．設定されている借地権が、建物の所有を目的とする地上権の場合
物権はあくまで「物に対する権利」ですので、物権の移転に関して誰かの承諾を得る必要は有りません。
つまり、建物を譲渡し、借地権を譲渡すれば、それだけで法律効果は発生し、地主の承諾は必要ありません。
（と言っても、やはり地主さんに話を通しておく方が良いでしょう。）
３．設定されている地上権が、土地の賃借権の場合
おそらく、一般家庭の多くが、土地の賃借権のケースだと思います。
賃借権の場合、賃貸人（地主）の承諾を得なければ、賃借権の譲渡・転貸ができません（民法第６１２条１項）。
無断譲渡や無断転貸は、契約解除理由になります。
つまり、建物を誰かに譲渡したい場合、その借地権の譲渡について地主の承諾が絶対に必要になります。
もし地主の承諾が無い場合、建物は新所有者のものになったとしても、その土地を利用する権限が有りませんので、新所有者は土地に関して不法占拠者となってしまいます。
では、地主が承諾をしない場合、建物の譲渡を諦めるしかないのでしょうか・・・？
（なお、地主が承諾した場合、譲渡承諾料（概ね借地権価格の１０％）を支払う事が慣行となっている場合が多いようです。）
４．代諾許可の裁判
地主が借地権の譲渡に関して承諾を行わない場合、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可の裁判を求める申立てを行う事ができます（借地借家法第１９条１項）。
つまり、裁判所が地主の代わりに借地権の譲渡に関して承諾を行うのです。その条件は下記のとおりとなります。
① 借地権が土地の賃借権である事
地上権（物件）の場合は、そもそも地主の承諾は必要ありませんので、対象はあくまで土地の賃借権です。
② 第三者が借地権を取得しても、借地権設定者（地主）に不利となるおそれがない事
一般的には、その第三者がきちんと地代を支払う能力があったり、地主との信頼兼関係をきちんと構築できるにも関わらず、承諾をしないケースが考えられます。
５．地主の優先譲受の申立て
代諾許可の裁判の申立てが行われた場合、地主側からの対抗手段として、自らに対して賃借権の譲渡をするように裁判所に対して申立てを行う事ができます（借地借家法第１９条３項）。
優先譲渡の申立てまたは、介入権の行使と呼ばれている制度です。
この申立てがあると、裁判所が相当の対価を定めて地主に買受を認める決定をする事ができます。
なおここで言う相当の対価とは、建物の価格と借地権価格の合計から承諾料相当額を控除した額とする判例があります。
６．まとめ
様々な事情で借地上の建物を譲渡したいけど、地主が承諾してくれるか心配だ、と思われるかもしれませんが、まずは事情をきちんと説明して、地主の承諾を得る事がベストです。
それでも状況が進まない場合に代諾許可の裁判の申立てを行う方が良いと思われます。
