個人の抵当権者が亡くなった場合の相続手続き

不動産登記

こんにちは。

今回の記事は、抵当権者が亡くなられて困っている方向けの記事です。

(なおご紹介する事例は、良くあるご相談を参考にした創作です。)

【事例】
Q.私は数十年前にある方からお金を借りました。

その時に「不安だから担保を提供してほしい」とその方に言われたので、仕方なく自宅に抵当権を設定し、登記も行いました。

その後、毎月分割払いで少しずつ返済をしていき、3年前に完済をしたのですが、抵当権の登記を抹消する事を忘れていました。

先日その事を思い出し、登記の抹消をお願いしようとしたところ、その方と連絡が取れなくなってしまいました。

色々と調べた結果、実はその方が1年前に亡くなっていたのが分かりました。

この場合の抵当権の登記の抹消のやり方について教えて下さい。

A.状況により、様々なケースが考えられますので各ケース毎に解説したいと思います。

1.抵当権設定登記の抹消

抵当権で担保されていた債権が完済等によって消滅すると、抵当権も同時に消滅します。

しかし、その登記は自動的に抹消されるのでは無く、あくまで当事者で抵当権抹消の登記申請を行わなければ、抵当権の設定登記は不動産の登記簿からは消滅しません。

その為、元債権者と元債務者が共同で登記申請を行い、抵当権設定登記の抹消を行う事が原則なのですが、何十年も前の昔の抵当権の場合、事例の様に元債権者が亡くなっている事があります。

このような場合の抵当権設定登記の抹消については、ケースによって様々な方法があります。

2.完済した事の証明書がある場合

① 相続人がいて連絡が取れる場合

元債権者の相続人がいて、連絡が取れる場合であれば事情を説明し、共同で抹消の登記申請を行います。

② 相続人がいるが連絡が取れない(もしくは協力してくれない)場合

元債権者の相続人に連絡をしているが無視をされている、もしくはそもそも登記申請に協力してくれない場合は、抵当権設定登記の抹消の為の裁判を行い、判決書をもとに抹消登記申請を単独で行う方法があります。

③ 相続人の所在が不明

相続人がどこに住んでいるのかが不明な場合、完済した証明書と元債権者の相続人の所在が分からない事を証明(該当相続人の住所に宛てた郵便物が不送達であった事を証する書面等)する事で、元債務者が単独で抹消登記申請を行う事ができます(不動産登記法第70条3項)。

3.完済した証明がない場合

実務上、こちらのパターンが多いとは思うのですが、実はこのケースが非常に厄介です。

元債権者の相続人の方が登記申請に協力をしてくれれば良いのですが、協力をしてくれない場合、裁判手続きを行おうとしても、完済した証明がなければ裁判に勝つ事は難しいと思います。

(相続人が期日に欠席して、争う姿勢を見せなければ話は別ですが・・・。)

その為、相続人の方に対して誠意を持って、丁寧に分かりやすく状況を説明をし、協力を得る事が一番の近道だと思われます。

なお、相続人の所在が不明な場合、非訴訟事件手続法第99条に規定する公示催告の申立てを行い、同第106条1項に規定された除権決定を得て元債務者が単独で登記申請ができます。

ただし、この手続きは裁判所もほぼ実績がない為、不在者財産管理人の選任申立てを勧められる事があるようです。

(どちらにしても、一般の方にとってみれば難解な手続きです。)

なお、抵当権を設定した債権の弁済期から20年を経過していた場合、別の制度を使用する事ができます。

相続時にも問題、昔の抵当権(明治・大正・昭和初期)を抹消したい場合
不動産登記のご依頼を受けますと、明治時代等に設定された古い抵当権がそのまま残っている不動産の登記事項証明書を良く見かけます。借金等の債権は完済したにも関わらず、抵当権設定登記を抹消するのを忘れてそのまま何十年も放置してしまったケースです...

4.まとめ

結論としましては、完済した証明書がきちんとあれば良いのですが、完済した証明書がなければ、抹消登記に非常に手間暇がかかります。

今後の不動産の売却等を考えられた場合、抵当権設定登記を抹消する事は必須となりますので、相続人の方に丁寧に根気良く事情を説明し、登記申請の協力をお願いする事が一番の近道だと思います。

ただし、「協力をお願いする」と簡単に申し上げましたが、相続人の立場に立ってみますと、客観的にどんなに丁寧に説明したとしても、事情が全く分からずアカの他人から連絡が来れば、「何かの悪質商法か?」と疑われて、連絡を一切無視される可能性もあります。

このような時は、登記の専門家である司法書士が相続人の方へ事情を丁寧に説明し、対応を行う事で、登記申請をスムーズに行う事ができる可能性が高まります。

個人の抵当権者が亡くなられてその対応にお困りの場合は、当事務所へお気軽にご相談下さい。

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