司法書士の報酬が高い!キックバックされているかも?(不動産売買)

司法書士の仕事

こんにちは。司法書士の甲斐です。

この記事は、マイホームを購入する際、不動産会社から紹介された司法書士の見積りが「高い!」と感じた方向けの記事です。

司法書士の代表的な仕事が不動産登記であり、特にマイホーム(不動産)の売買の場合、様々な利害関係人がいたり、銀行からの融資を受ける事もあり、司法書士が依頼を受けて登記申請を行う事が多くなっています。

ただ、一般の人はマイホームを購入するのは一生に一度しかない事ですし、司法書士報酬の相場なんて分かりません。

実はその事を逆手にとって、報酬を不当に高く請求している司法書士がいるのです。そして不動産会社(の営業マン)に対して、キックバックを行っているからです。

不動産決済の場合、司法書士は不動産会社から仕事を貰うのが一般的で、沢山仕事を欲しいため、このような司法書士は不動産会社にお金を流しているんですね。

ほとんどの司法書士はキックバック等は行わず、適切な登記費用を請求しています。しかし、中にはこのような依頼者の無知につけこんだ司法書士もいるのも事実なのです。

実際、当事務所にも「不動産会社から紹介された司法書士の報酬が高いので、代わりに登記をしてほしい」と相談が良く有り、その見積りを見てみると、不審な点がいくつもあるのです・・・。

ただ、一般の方が勘違いしている部分がある事もまた事実なので、今回は、この『登記における司法書士の報酬』についてじっくりとお話していきたいと思います。

1.そもそも、登録免許税が高い

上記が司法書士が使用している不動産売買の登記における一般的な見積書です。

合計で33万5,000円と、この見積だけを見ますと司法書士は非常に儲かっているように見えますが、実際にこの金額が全て司法書士の手に渡るわけではありません。

司法書士の見積もりはほとんどの場合、登録免許税等の「実費」を合算して算出しています。

この登録免許税を合算したトータルの金額だけを見れば『高い』『ぼったくり』と思われるかも知れませんが、この登録免許税は、誰が(司法書士以外でも)登記手続きしても、絶対に発生する、金額の変化が有り得ない『税金』です。

そのため、司法書士の報酬が『高い』『ぼったくり』との議論を行うのであれば、この登録免許税を除いた金額で議論をする必要があります。

上記の見積で言えば「報酬額」です。この金額が他の司法書士事務所と比べてどうか?と言ったお話しをする必要があります。

それでは、不動産売買の登記における適正な司法書士報酬の額はどれくらいなのか?と言うお話しですが、各司法書士事務所が自由に報酬を決めて良い事になっていますので、それは司法書士によって異なります。

その為、あくまで目安である事をご了承頂きたいのですが、ごく普通の新築マイホーム(土地1筆、建物1棟)について、

  • 土地の所有権移転登記
  • 建物の所有権保存登記
  • 住宅ローンの抵当権設定登記(住宅ローンを利用する場合)

以上3件の登記を行い、それに付随する手続きを行った場合の司法書士報酬(実費は除きますよ)は「10万円~15万円」ぐらいだと思います。

この範囲で収まるようであれば、不動産の売買における特段司法書士報酬は高くはありません。

逆に上記の金額以上になった場合、ぼったくりではなければ特別の事情があるはずです(登記件数が増えた、等)。

その為、「ちょっと司法書士報酬が高いな」と思われた場合、司法書士に説明を求めた方が良いでしょう。

2.司法書士の報酬の本質とは?

そもそも司法書士の報酬とは何なのでしょうか?

昔は単純に手続き報酬の意味合いがあったのですが、最近の不動産売買における登記の司法書士報酬の本質とは、『責任に対する対価』とされています。

司法書士は、単純に登記手続きを行うだけではありません。

『人・物・意思』の確認を行い、数千万円の不動産取引が間違いなく成立する事に対して責任を負っていると言う事です。

『人』とは、不動産取引の当事者の事です。

売主様、買主様ご本人に間違いがないか確認を行います。

『物』とは取引の対象の不動産の事です。

取引の目的である不動産に間違いがないか(他の不動産と間違えていないか)をきちんと確認する必要があります。

『意思』とは取引の意思の事です。売主様であれば、『対象不動産を売却する』意思、買主様であれば、『対象不動産を購入する意思』を確認致します。

この、『人・物・意思』に間違いがないか確認を行う事で、安全に不動産取引を行う事ができるのです。

それでは、『人・物・意思』に何かしらの欠陥があった場合はどうでしょうか?

『人』、売主が実は偽物だった場合、当然取引は無効です。
『物』、取引の不動産を間違えていた場合、これも当然取引は無効です。
『意思』、売却意思、購入意思が無ければ、やはり取引は無効です。

不動取引が無効となった場合、当然に損害賠償の責任が発生します。

この責任を、実は司法書士が負っているのです。

実際に年に数件ですが、不動産の売主になりすました詐欺師が、権利証等を偽造して、買主から数千万円を騙し取っていると言う事案が発生しています。

司法書士は、このような取引が行われない様に、きちんと取引の安全を確認する為の、重い責任があるのです。

これは判例等でも明確になっています。司法書士の報酬の本質は、この責任に対する対価なのです。

3.とは言え、どう考えても不自然な請求はあります

登記における司法書士の責任は重大であり、司法書士の報酬はその責任の対価です。

その為、ある程度の金額がかかるのは当然なのですが、それでも明らかにおかしな請求をしている司法書士事務所が存在します。

① 完了後の登記事項証明書の取得が高額

登記が完了した場合、正しく登記がされたかどうかを確認する為、「登記事項証明書」を取得します。

これはインターネットで法務局に申請すれば郵送で届けてくれるので、時間も手間もあまりかかりません。

それなのに3万円とか請求している事務所がありました。

② 住宅協家屋証明書の取得が高額

住宅用家屋証明とは簡単に言うと、要件を満たす事で実費である登録免許税が安くなる証明書です。

この取得についても数時間拘束されるだけで、そこまで手間がかかる仕事ではないのですが、4万円を請求している事務所を見たことがあります。

③ 何だか良く分からない項目で報酬が発生

登記申請と常日頃から行っている私から見ても「これ、一体どう言う項目?」と首をかしげたくなる項目で報酬をとっている事務所があります。

「●●調査料」とか、聞いた事がない項目で数万円請求している場合があります。

4.お見積りのセカンドオピニオンを行っています

このように不自然な請求を行っている理由は、上記でお話した通り、「不動産会社へのキックバック」です。

場合によっては10万円以上の不自然な金額が計上されている事があり、それが不動産会社に流れている可能性があるのですが、これは司法書士倫理の規定で禁止されている違法行為です。

依頼者の方が一方的に不利益を被るキックバックを行っている司法書士が存在する事は、同じ司法書士として大変恥ずかしいのですが、実際にこのような事務所は存在します。

そこで当事務所では、お手元の司法書士事務所の報酬が適切がどうかのセカンドオピニオンを無料で行っております。

【セカンドオピニオン相談方法】

⑴ マイホーム(新築、中古)を購入される、東京及び神奈川の方が対象です。

⑵ メールでのみのご対応となります。件名は「見積り依頼」として、本文に、

  • お名前:
  • 電話番号:
  • 物件所在地:(「市」「区」までで大丈夫です。)
  • 詳細:見積りのセカンドオピニオン希望

を記載して下さい(上記の内容をそのままコピペしてお名前、電話番号、物件所在地を入力してもOKです)。

⑶ お手元のお見積書をPDF等にして頂き、メールに添付して下さい。

⑷ infoあっとまーくkai-legal.com(あっとまーくを@に変換して下さい)宛てにメールを送信して下さい。

お問い合わせ頂きましたら、原則1営業日で何らかのご返答を致します。

頂いたお見積書の報酬が適切な場合もあります。その時は「適切な報酬である事」をきちんと回答致します。

以上、このサービスは無料ですので、少しでもお見積についてご不明な場合は、お気軽にご連絡下さい。

文責:この記事を書いた専門家
司法書士 甲斐智也

◆司法書士で元俳優。某球団マスコットの中の経験あり。
◆2級FP技能士・心理カウンセラーの資格も持つ「もめない相続の専門家」
◆「相続対策は法律以外にも、老後資金や感情も考慮する必要がある!」がポリシー。
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