相続でも重要。土地を借りる権利、借地権と使用貸借

相続一般

こんにちは。司法書士/2級FP技能士の甲斐です。

相続のご相談の中で財産に関する事をヒアリングしていますと、自宅は自己所有ですが土地は他人の物、つまり借地である事があります。

この、他人の土地を借りる権利は「借地権」と呼ばれているものなのですが、相続が発生した場合にも多少なりとも関係が出てきます。

また、借地権は設定されているけれど具体的な契約書は交わされていない事があり、素人の方が見よう見まねで契約書を作成してトラブルになる事が良くあります。

そこで今回は他人の土地を借りる事が出来る権利についてお話ししたいと思います。

1.借地権とは?

そもそも借地権の正確な定義は何なのでしょうか?

「借地借家法」と言う法律に定義されていますので見てみましょう。

(定義)
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

この条文通り、借地権と言うのは「地上権」若しくは土地の「賃借権」の事です。

それではこの2つの権利の具体的な内容を見てみましょう。

① 地上権とは?

地上権とは、建物や竹木を所有するため等の目的で、他人の土地を使用する権利の事です(民法第265条)。

物に対する権利の為、「物権」と呼ばれています。

地上権の特徴は下記の通りです。

・地上権者からの要望があれば、地主は登記に応じる義務がある。
・地代(賃料)は定めても定めなくても良い。
・地上権は自由に譲渡が可能であり、地主の承諾は不要。
・地上権に抵当権が設定できる。

このような特徴があるのですが、実は実務上、設定されている借地権のほとんどが、下記の賃借権です。

② 賃貸借とは?

賃借権は他人の物を借りる事が出来る権利で、分かりやすいのがアパートやマンションの賃貸借契約ですね。

他人に対する権利(他人に対して「あなたの物を貸してね」と主張する事が出来る権利)の為、「債権」と呼ばれています。

賃借権の特徴は下記の通りです。

・借主からの要望があっても、地主は登記に応じなくても良い。
・賃料を定める必要がある。
・賃借権は地主の承諾がない限り譲渡は不可。
このように、物権である地上権とは性質が全く異なってきます。

2.使用貸借とは?

実は他人の土地を借りる事が出来る権利はもう一つあります。

それが「使用貸借」と呼ばれる、他人の物を無償で借りる権利です(民法第593条)。

使用貸借の特徴は下記の通りです。

・使用貸借は登記をする事が出来ない。
・無償(若しくは著しく低額な賃料)で借りる必要がある。
・当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも返還を請求することができる。
・借主が亡くなった場合、使用貸借はその効力を失う。

このように、借地権とは異なり非常に弱い権利が使用貸借です。

3.借地契約の契約書を作成する上での注意点

さて、ここからが本当にお伝えしたかった事です。

借地契約は建物所有者である土地の借主と地主とで口頭で合意される事が多く、きちんとした契約書が作成されている事はまれです。

その為、何らかのトラブルがあった場合や建物所有者の相続を機に「契約書をきちんと作成しましょう!」と言う流れになる事があるのですが、これが要注意なのです!

なぜかと言いますと、他人の土地を借りる権利は上記の3つあるのですが、当事者の方が作成された契約書に明記した権利が、この3つの内のどれなのかが不明確な契約書が非常に多いからです。

結局は土地を借りる事が出来れば、どんな権利であっても問題ないでしょ?そんな細かい事気にしなくても大丈夫でしょ?

いえいえ、そうではありません!

良く見て頂きたいのですが、地上権、賃借権、使用貸借ともその性質が大きく異なるのです。

例えば、実際に書店で販売されていた契約書で、

・タイトルが「不動産賃貸借契約書」。
・でも当事者の名義が「使用貸人」「使用借人」と言う表記。
・契約書の中に「使用貸借」の文言あり。
・地代が相場と比べ著しく低額。

となっている契約書があったのですが、この契約は借地権ではなく使用貸借となる可能性があります。

その場合、建物所有者が亡くなれば使用貸借は終了です。

相続人は建物を取り壊して土地を地主に返さなくてはいけないのです。

このように、土地を借りる事が出来ればそれで良いと言うわけではなく、しっかりとどのような権利なのか(地上権、賃貸借、使用貸借)を明確にする必要があるのです。

4.まとめ

もう一度お伝えしますと、上記でご紹介した契約書は一般の書店で購入出来るものです。

通常、書店で購入できる物であれば「間違いがない物」と思われるかも知れません。

しかし、実際は法的に非常に問題がある物が販売されている事があるのです。

法律の世界は時として非常に複雑な判断が必要な事があります。

「書店で販売しているから」
「インターネットでそう言っているから」
「TVで言っていたから」
「だから正しい」

と思考停止に陥るのではなく、必ず一度は専門家に相談するようにしましょう。

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この記事を書いた専門家

司法書士/2級FP技能士です。法律・老後資金・感情等多角的な視点から相続対策をご提案します。
福岡県出身/元俳優(某球団のマスコットの中に入っていた事も)/温泉が大好き

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