こんにちは。司法書士の甲斐です。
今回は、認知症になったご両親の家を売却したいと考えている方向けの記事です。
【事例】
Ｑ：私の父親は実家で一人暮らしをしていますが、父は高齢で認知症が進行しており、このままでは一人暮らしが難しくなるので、施設への入所を検討しています。
その場合、実家は空き家となってしまい、固定資産税の負担もありますので、実家を売却したいと考えております。
どのようにすれば、実家を売却する事ができるのでしょうか？
Ａ：認知症の状況次第ですが、法定後見制度を利用し実家を売却する方法が考えられます。
ただし、法定後見制度を利用しても絶対に実家を売却出来るとは限らないので、その点は注意が必要です。
１．認知症の親は家を売る事ができるのか？
まず、親が認知症と言えども、子供は親の家を勝手に売却する事は出来ません。
原則としては親が売主として売買契約を締結する必要があり、その時に必要になってくるのが意思能力と判断能力です。
意思能力とは、「自分の家を売っても良い」と本心から思い、それを伝える能力の事です。
また、判断能力とは、「自分の家を売ったら、どのような結果になるのか」がきちんと理解する事が出来る能力の事です。
売買契約を有効にする為には、上記の意思能力、判断能力がある事が前提です。
ところが認知症の場合、認知症の程度にもよりますが、意思能力、判断能力が低下しています。
特に事例のように、実家で一人暮らしが難しい状況であれば、有効に売買契約を締結する事は不可能かもしれません。
２．法定後見制度の利用
認知症の進行が激しく、意思能力、判断能力が低下している場合は、親の家を売却する為に、法定後見制度の利用が必要になります。
法定後見制度は、認知症の親（本人）の子供等、一定の人間が家庭裁判所に対して申立てを行い、家庭裁判所が成年後見人を選任し、その成年後見人が本人に代わり、契約等の法律行為や療養看護、財産の管理を行う制度です。
これだけを見ると非常に良い制度に思えますが、成年後見制度にもデメリットがあります。
まず、成年後見人は家庭裁判所が選任するため、誰が成年後見人になるかは分かりません。
家族の中から選ばれるかもしれませんし、弁護士や司法書士等の専門職が選任される事もあります。
また、法定後見制度は、認知症になった親の家を売却する為だけの制度でありません。
あくまで本人の代理で法律行為を行ったり、療養看護や日々の財産管理を行うのがメインの仕事です。
その為、原則的に本人が亡くなるまで成年後見人の仕事は続く事になります。
また、専門職が成年後見人に選任された場合、毎月の報酬（３～５万円程度）が発生し、さらに本人の家を売却した場合にも報酬が発生します（数百万円程度）。
さらに、本人が居住している家を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要になってくるのですが、その許可の条件が厳しいのです。
単純に、「固定資産税等を支払うのがもったいない」等の理由では、恐らく売却の許可が出ないでしょう。
本人がどうしても施設等に入所しなくてはいけない事、家を売却しなければ施設の入所金等を用意する事が出来ない等の合理的な理由が必要になってきます。
法定後見制度の事を紹介しているＷｅｂサイトの中には、簡単に家庭裁判所の許可がおりるような書き方をしているものがあります。
しかし、上記のように家を売却しなければいけない合理的な理由が必要不可欠であり、成年後見人が選任されれば無条件に売却出来るわけでないのです。
３．任意後見、家族信託の利用
それでは事例の場合、どうすれば良かったのでしょうか？
考えられる解決策として、事前に任意後見制度もしくは家族信託の活用が考えられます。
任意後見制度は将来認知症等で意思能力が低下した時に備えて、事前に任意後見人になる人を決めておく制度です。
任意後見の内容は事前の契約で定めておく事ができ、また家の売却について家庭裁判所の許可も必要ありません。
（ただし、任意後見を実際に行う場合、任意後見監督人の選任が必要になり、任意後見人は日々の業務について、任意後見監督人のチェックを受ける事になります）。
家族信託（民事信託）はご自分の財産を信頼が出来る家族等に託して、その財産の管理や処分を行ってもらう制度です。
家族信託の内容として家の売却の事を盛り込んでおけば、いざ売却が必要になった時に迅速に行動する事が可能になります。
任意後見や家族信託についての詳細は、下記のページをご覧下さい。
４．まとめ －これからの時代は、事前の対策が必要不可欠－
医療技術の進歩により、日本人の寿命が大幅に伸びています。
学者の中では、今後平均寿命が１００才になるとも言われており、介護の事や認知症対策の事を考える事は、必要不可欠になってくるでしょう。
その時に重要なのは、「元気なうちに様々な対策を行う事」です。
実際に意思能力が低下した後では、出来る事が限られてきて、本来必要がなかったコストも発生する可能性が出てきます。
マイホームがある高齢者の方は、「認知症等で介護が必要になった時に自宅をどうするか？」と言う問題は、是非今のうちにご家族の方と話し合っておくようにして下さい。
これは「まだ早い」のではなく、「元気な今だからやるべき事」なのですから。
