相続時にも問題、昔の抵当権(明治・大正・昭和初期)を抹消したい場合

こんにちは。横浜のもめない相続の専門家、司法書士/上級心理カウンセラーの甲斐です。

不動産登記のご依頼を受けますと、明治時代等に設定された古い抵当権がそのまま残っている不動産の登記事項証明書を良く見かけます。

借金等の債権は完済したにも関わらず、抵当権設定登記を抹消するのを忘れてそのまま何十年も放置してしまったケースです。
 
(この抵当権を「休眠担保権」と呼びます)

抵当権抹消登記は、通常は抵当権者(債権者)から抵当権を抹消する為の書類を発行してもらい共同で抹消の手続きを行います。

ところが古い時代の抵当権であれば抵当権者が亡くなっている事も多く(抵当権者が個人の場合)、その相続人を探し出すのも大変な手間と時間がかかります。

この抵当権を抹消する為にはどうすれば良いか?とご相談を受けた時にきちんと勉強をしていない司法書士は、「裁判しか方法は無いですよね~」と回答してしまいます。

しかし実は、裁判を行わなくても条件さえ整えばこの昔の抵当権(休眠担保権)を所有者単独で抹消する事ができるのです。

今回はその昔の抵当権を裁判以外で抹消する方法をお話したいと思います。

 

1.債権を完済した証明書が無い場合

いわゆる領収書や完済証明書等のような債権を全部支払いました、と言う証明書が無い場合です。

昔の抵当権であれば、ほとんどがこのケースなのではないでしょうか?

このケースであれば、以下の条件を満たした場合、裁判を行わずに所有者が単独で抵当権を抹消する事が出来ます。

① 抵当権者(債権者)が行方不明である事

抵当権者(債権者)がどこにいるのかを不動産の所有者が知らない、と言うだけではダメです。

登記されている抵当権者の住所地に、抵当権者の同姓同名の人物の住民票や戸籍が存在しないと言う書類「不在籍不在住証明書」を取得したり、郵便物を送付したけど「あて所にたずねあたりなし」で返送された封筒等、調査はしたが抵当権者の所在が分からなかったと言う証拠を添付しなくてはいけません。

② 債権の支払期日から20年以上経過している事

債権の支払期日(弁済期)が登記されていれば、20年以上経過しているかは簡単に判断する事が出来ます。

問題は弁済期が登記されていない場合なのですが、この場合は債権成立の日を弁済期としたり、借用書や申述書を提出して管轄の法務局に弁済期を判断してもらうこととなります。

③ 登記された債権額、利息及び遅延損害金の全額を供託する

登記された債権額と、今日までの何十年にわたる利息や遅延損害金を用意して、法務局に「供託」を行います。

供託とは、本事例のように債権者が行方不明の場合に、法務局に金銭を預ける事によって法律上支払った事にする制度です。

なお、登記された金額、利息及び損害金の全額を供託すると言う事は、場合によっては何千万と言った金額が必要なのでは?と思われる方もいらっしゃるかも知れませんね。

でも、明治時代等の古い時代の債権額は10円とか100円とかですので、利息や損害金を含めても数百円、数千円程度です。(ちなみに、当時の貨幣価値は考慮しなくても大丈夫です)

以上、この3つの条件が揃えば、所有者が単独で昔の抵当権を抹消する事が出来ます。

 

2.債権を完済した証明書が有る場合

完済した証明書がある場合は、下記の条件がそろっていれば、所有者が単独で抵当権の抹消を行う事が出来ます。

① 抵当権者が行方不明である事

これは上記1の債権を完済した証明書が無い場合と同様です。

② 債権証書(契約書等)及び弁済証書(領収書等)がある事

当時の契約書が領収書が残っている事が大前提です。

なお、昔の方は権利証関連の書類は大切に保管している事がまれにあり、権利証の封筒に抵当権の契約書や領収書を保管されていたりする事があります。
 
「不動産権利証」と書かれた封筒は、残さずチェックするようにしましょう。

 

3.上記の特例が使えない場合

では、上記の特例が使えないケースの場合はどうすれば良いか?例えば、弁済期から20年を経過していなかったり、債権額が数百万、数千万で事実上供託ができない場合です。

このケースはやはり裁判を行うしかありません。

しかし、裁判を行う為には相手に訴状を送付する必要があります。

しかし、昔の抵当権ですので、抵当権者が行方不明のケースがあります。

この場合、どうすれば良いのでしょうか?

実はこの場合は基本的には「公示送達」という手続きを選択するのですが、やはり行方不明である事を証明する必要が有るため、上記の不在籍不在住証明書の取得や調査が必要となります。

裁判を始めるまでが大変なのですが、完済した証拠等があれば特別な事情が無ければ裁判に負ける事はないでしょう(きちんと訴状は作成する必要はありますが)。

その為、弁護士に依頼されなくても、ご自分でも十分に裁判を行う事ができますし、司法書士がその為の訴状を作成して、ご本人様の訴訟をバックアップする事も可能です。

明治時代や大正時代等の古い抵当権でお困り、お悩みの場合は、お気軽に当事務所にご相談下さい。

 

 

 

【このブログの著者】

甲斐 智也(かい ともや)
司法書士/上級心理カウンセラー

合格率2~3%台の司法書士試験を、4年間の独学を経て合格。

不動産や銀行預金等の相続手続きの他、法律手続・老後の資金・家族の感情面等、様々な視点から考え、遺言・任意後見・家族信託等の方法を駆使し、もめない相続対策・認知症対策を実現させる専門家。

元俳優。アクションが得意でTVドラマ出演やヒーローショーの経験もあり。

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