こんにちは。司法書士の甲斐です。
「自宅の権利証を紛失しました。一体どうしたら良いのですか！？」
売買や相続等を理由として、不動産登記をご依頼頂いた際に、たまにですが、この様に質問される事があります。
非常に重要なモノを紛失された認識ですので、ご依頼者はかなりパニックになられています。
「権利証が無ければ売却（相続）できないんですよね？」と矢継ぎ早に質問をされるのですが、大丈夫です。
権利証を紛失されたとしても、売買や相続を理由とする登記はできます。
ただし、それには色々な手続きが必要となってきます。
１．そもそも、「権利証」とは？
① 登記済証
権利証とは、不動産について売買や抵当権設定等の登記が完了した時に、法務局が登記名義人に対して交付される書面です。
正確には登記申請書の写しに「登記済」の印が押されたものになります。
司法書士に登記手続きをご依頼された場合は、「登記済権利証書」と書かれた表紙に綺麗にとじ込まれた冊子になります。
なお、正式名称は「登記済証」です。
ひと昔前までは、権利証といえば登記済証の事だったのですが、平成１７年の法改正により登記済証が、登記識別情報に変更になりました。
② 登記識別情報
登記識別情報は登記済証に代わって、その不動産の権利者である事を証明するものです。
通常は下の部分が目隠しシール、若しくは折り返されて隠されております。
この隠された下の部分をめくりますと、無作為に選ばれた１２桁の英数字の暗証番号が記載されております。
このパスワードが「登記識別情報」です。
登記済証とは異なり、「情報」ですので、目隠し部分を剥がされ、登記識別情報をメモ書きされた場合、上記の登記識別情報「通知」の原本が手元にあったとしても、盗まれたのと同じ事になりますので、保管には注意が必要です。
２．相続の場合の対処方法
相続登記に関しましては、権利証は登記申請の添付書面となっておりませんので、紛失されていたとしても、原則問題はありません。
ただし、他の書面が添付できない場合（例えば、被相続人の住所の変遷を証する書面等）は権利証を添付する必要がありますので、この場合に権利証を紛失している時は、管轄法務局との相談が必要になるかも知れません。
３．売買、贈与の場合
売買や贈与を原因とする所有権移転登記は、権利証の提供が登記申請上必須となっております。
その為、権利証を紛失していますと、下記の手続を行う必要があります。
① 事前通知制度
権利証を紛失した事を登記申請書に記入して、登記申請を行うと、数日後に法務局から現所有者宛てに問合せの郵便物が届きます。
その中身は「○年○月○日にどこの不動産で○○と言う登記申請がありましたが、その内容が真実であるかどうかお尋ねします」と言う内容です。
内容に間違いが無ければ同封の回答書に実印を押印して法務局に返信する事により、本来提供すべき権利書が無くても、登記申請の手続が進むと言う制度で、これが「事前通知制度」です。
だったら、権利証が無くても問題はないのでは？と思われるかもしれませんが、実はこの回答をする期限があります。
「法務局が事前通知を発したときから２週間以内（海外在住者は４週間以内）」に行わなくてはならず、この期限を過ぎてしまったらその申請は却下されます。
その為、多くの利害関係人が存在する売買を原因とする所有権移転登記では、この事前通知制度が利用される事は皆無です。
② 司法書士による本人確認情報の提供
登記申請を代理する事ができる司法書士が、権利証を提出できない方に対して色々な質問や、身分証明書を提示してもらい、本人に間違いがない事を証明する書類を作成し、権利証の代わりとするものです。
司法書士が本人である事の全責任を取る、非常に重要な仕事となりますので、その司法書士への報酬が発生するのが事前通知との違いです。
なお、公証人も上記と同様な本人確認を行う事ができます。
４．まとめ
その登記の原因により、権利証を紛失した際の手続が異なるのですが、結局は権利証は非常に重要な書類であり、紛失しないように、大切に保管する事が重要となります。
なお、実際に権利証を紛失されており、登記申請を行う場合は、必ず事前に司法書士にご相談下さい。
