相続した土地（不動産）をすぐに売却する場合の流れと税金の話

こんにちは。司法書士の甲斐です。

被相続人が残した相続財産の中に自宅等の不動産があった場合、その自宅に今後も住む予定の相続人が不動産を相続する事が多いと思います。

しかし、自宅にもう誰も住む必要がない場合、自宅を売却してその売買代金を相続人で分け合う相続の手続きを行うご家庭もあると思います。

一般的にはこの相続の方法は遺産分割協議の中でも『換価分割』と呼ばれるものです。

不動産はそのままでは分けにくい財産ですので、特に誰も使用しないのであれば売却し、分けやすい金銭にする事は相続人にとってもメリットになります。

その一方、この換価分割は、そのまま単純に相続する時よりも注意すべき事が沢山あり、「何とかなるでしょ」と甘く考えていると、後からとんでもないトラブルに巻き込まれる事もあるのです。

そこで今回は、相続した不動産を売却する一連の流れとその注意点、そして換価分割を行う場合に発生する税金のお話しを行っていきたいと思います。

１．相続した不動産の売却のための準備

①　不動産自体に問題がないか？

まずは相続した不動産が適切に売却する事が可能なのか、不動産自体に問題が無いかを確認しましょう。

不動産に関連する法律、制限は様々あります。その制限によってはそもそも不動産を売却する事が難しい事があり得るのです。

有名なのは、「建物の敷地が、道路に２メートル以上接しなければならない」とする建築基準法上の接道義務です。

この接道義務を満たしていない土地には、新たに建物を建てる事ができません。

２メートルに満たない道路では、例えば災害時の避難経路の確保や、緊急車両（消防車や救急車）の接近が難しくなるからです。

当然、そのような土地の市場価格は低く見積もられています。

「固定資産税上の評価額が２，０００万円だから、最低でもこの金額で売れるだろう」

と思っていても、不動産自体に問題があれば、実際はそれをはるかに下回る金額になる事もあるのです。

②　不動産の買い手がつくのか？

不動産自体に問題がないとしても、さらに考えなくてはいけない問題があります。

それが、「そもそもその不動産を欲しがっている人（買主）がいるのか？」と言う問題です。

日本は今後、人口が減少していく事が明確になっています。

その為、不動産を購入したいと思っている人も少なくなっており、いわゆる「空家問題」も深刻になってきています。

「そもそも不動産を欲しいと思う人がいるのか？」と言う点も、換価分割を行う上ではクリアーすべき問題です。

③　登記の情報を確認する

まだまだ問題はあります。

あなたは売却しようとしている実家の登記情報を確認した事がありますか？

登記情報が記載された登記事項証明書を取得しますと、その不動産の所有者が誰なのかが確認する事ができます。

実は、不動産の相続登記は法律上、義務になっていません。

その為、実家の登記事項証明書を取得したら、「その名義が祖父や曾祖父のままだった」と言う事が良くあります。

この「登記名義が先代、先々代のままの状態の不動産」を売却するためには、原則として先代、先々代の相続人に協力してもらう必要があります。

しかし、先代や先々代の相続人となりますと、その人数もねずみ算式に増えており、また相続人が高齢の方であれば認知症等で意思能力が低下している場合もあるでしょう。

そうなってしまったら、不動産を売却する事が非常に困難になります。

早急にお近くの法務局で登記事項証明書を取得して、登記情報を確認するようにして下さい。

２．不動産会社の選定、売却査定書の取得

上記の「不動産自体に問題がないか」「買い手がいるのか」等の確認は、素人の方では判断が難しい場合が多いと思います。

その為、上記の不動産の調査を不動産会社に依頼する事が一般的です。

その後、不動産がどれくらいの金額で売却できるのかを不動産会社に査定してもらいましょう。

とは言え、ご自分で査定をお願いする不動産会社を選ばれる場合、「どこの会社にお願いしようか？」と非常に悩まれると思います。

不動産会社はどこも同じではありません。

選んだ不動産会社によっては、売却がスムーズに進む事もありますし、その逆になる事もあります。

相続した不動産を売却する為の不動産会社のポイントは、逆説的ですが、

「こんな不動産会社は要注意！」

と言うお話しをすると、その逆の事を行っている不動産会社を選ぶと良い事になります。

①　「囲い込み」を行っている不動産会社

不動産会社は、不動産を売却したい「売主」と、不動産を購入したい「買主」を仲介し、仲介手数料を取得する事で売上げになります。

基本的には売主側と買主側は行う業務が異なりますので、売主側にも買主側にも仲介会社は存在します。

ただし、売主側と買主側の両方の仲介を行う、つまり、自社で不動産を売りたい人を見つけ、自社でその販売活動を行う事も認められています。

実はこの場合、不動産会社は売主側と買主側の両方から仲介手数料を支払ってもらえますので、収入が単純に倍になります。

その為、買主側の仲介会社の販売活動を妨害して、自社に買主を誘導し、顧客を「囲い込み」している不動産会社が存在しているのです。

例えば、買主側の仲介会社の

と、自社の利益が倍になるため、このような事を行っている不動産会社が存在しているのです。

それでは、この「囲い込み」を、不動産の売主であるあなたの視点で考えてみましょう。

あなたは、不動産の売却を依頼したのは一社だけかもしれませんが、実際に買主を見つけてくれるのは全国の不動産会社です。

全国の不動産会社が販売協力を行う事により速やかに不動産を売却する事ができるのです。

ところが、あなたが依頼した不動産会社が囲い込みを行っている場合はどうでしょうか？

せっかく全国の不動産会社が買主を見つけたとしても、「全て断られるのです」。

このような不動産会社に依頼してしまったら、あなたとしては、「いつまでたっても売れないなぁ」と思われるかもしれません。

しかし、実は買いたいと思っている人はいるけれど、「囲い込まれている」から売れないのです。

もし、ご依頼されている不動産会社の囲い込みが判明した場合、即刻その会社との契約は解除した方が良いでしょう。

②　「このエリアで不動産を探しています」のチラシの正体

私の事務所にも、良くこの手のチラシがポスティングされています。

「横浜市泉区〇〇一丁目で物件を探している人がいます」

ストーリー仕立てでいかにもその地域の不動産を購入したい人がいて、

「だったら早く高値で売れるかもしれない。この会社にお願いしよう」

と思われるかもしれませんが、ちょっと待って下さい！

ほとんどの場合、不動産を探しているのはその人ではありません。

あくまでチラシをポスティングした不動産会社が、不動産を探しているのです。

不動産会社としては売れる売却物件を確保する事は、確実に利益につながります。

その為、一部の悪質な不動産会社はあなたを騙すために、このような「ウソの顧客」をつくり上げ、チラシをポスティングしているのです。

③　地元に強い不動産会社でも、要注意な場合がある

不動産を売却したい場合、真っ先に思いつくのが地元に強い不動産会社への依頼でしょう。

「信頼されていなければ、地元で何年も会社を行う事はできないはず。だから安心だ。」

と思われるお気持ち、良く分かります。

しかし地元に強い不動産会社であっても安心するのは危険です。

と言うのも、地元に強い不動産と言うのは、何年もその地域を牛耳っているとも言えます。

昔ながらのお金持ちのボンボンが社長であったり、買主側仲介に横暴な態度を取ったり等、明らかに会社としての姿勢に問題がある会社が存在するのです。

私は司法書士ですので、昔は良く地元の不動産会社へ挨拶回りを行っていたのですが、中にはバブル時代をそのまま引きずっている、傍若無人で横暴な人間が経営している不動産会社もありました。

地元で長年密着している全ての不動産会社がそうではないのですが、このような質があまり良くない地元密着型の不動産会社もあります。

この点はしっかりと見極めるようにして下さい。

なお、相続手続きを司法書士にご依頼されている場合、司法書士はその仕事上、信頼のおける不動産会社との付き合いがありますので、スムーズに不動産会社をご紹介する事ができます。

３．売却のための必要経費の見積もり

不動産を売却する場合、売却する為の必要経費が発生します。

この必要経費の額を把握していなければ、実際に不動産を売却した場合にどれぐらいの財産を相続できるのかが分かりません。

その為、売却のための必要経費の見積もりを各専門家にお願いするようにしましょう。

４．売却収支予定表の作成

不動産の売却査定表、売却時の必要経費の見積もりが揃ったら、実際に不動産を売却した場合にどれくらいの利益が見込めるのか、売却収支予測表を作成しましょう。

今後はこの売却収支予測表を元に、不動産の売却活動を行う事になります。

【不動産売却収支予測表例】

５．遺産分割協議（換価分割）の実施、協議書の作成

必要な書類を揃え、売却できる見込みが出来たら相続人全員で遺産分割協議を行います。

遺産分割協議の内容は、相続した不動産を売却し、その売却代金を相続人で分け合う（換価分割）と言う内容ですが、細かい部分で決めるべき事（決めた方が良い事）があります。

①　相続人代表者を決めるのか

不動産を売却する方法は主に二つあります。

一つは、相続人全員で法定相続分による相続登記を行い、相続人全員が売主として売却活動を行う方法です。

この方法は相続登記時に遺産分割協議書を添付しなくても良いと言うメリットがあるのですが、反面、売却のための様々な手続きに相続人全員の合意が必要になります。

売買契約から残金決済まで様々な手続きがあり、相続人全員が関与すると非常に煩雑になる為、実務上は代表相続人を決める方法が良く取られています。

代表相続人の単独所有として相続登記を行い、代表相続人が売主としての活動を行い、不動産を売却し、必要経費を控除した売買代金残金を、各相続人で分け合うと言う方法です。

この方法であれば売主は一人ですので、売却活動もスムーズに行う事ができます。

②　売却の方針

不動産の売却の方針も大きく分けて二通りあります。

一つ目は不動産の買取を専門としている不動産会社への売却です。

メリットは一般個人よりも早く買い手が見つかると言う点です。

デメリットは、相場よりも売買価格が安くなると言う点です。

不動産の買取会社は不動産を買い取り（仕入れ）、整備し、一般の方へ再販売を行う事を業務としています。

そのため、利益を出すためにどうしても相場よりも安い金額で売買価格が設定されます。

もう一つの方針は、あくまで一般の方に対して売却する方針です。

一般の方に対する売却であれば相場で売却できる可能性が高くなります。

その一方、長期間買い手が見つからずいつまで経っても売却できない、と言う状況も起こり得ます。

どちらが良いかはメリット・デメリットがあり一概には言えないのですが、各ご家庭の置かれた状況を良く分析し、相場より安くても早く売却するのか、多少時間がかかっても相場で売却するのか、と言った方針を決めた方が良いでしょう。

③　遺産分割協議書の作成

遺産分割協議（換価分割）の内容が固まれば、遺産分割協議書を作成します。

なお、換価分割を前提とした遺産分割協議を行う場合、換価分割を行った事をしっかりと遺産分割協議書に明記する必要があります。

換価分割を行った事を明記しなければ、本来必要のない税金の納税義務が発生する可能性がありますのでご注意下さい。

【遺産分割協議書の記載例：代表相続人を決めた場合】

６．相続登記を行う

遺産分割協議を行い協議書を作成したら、それをもとに管轄法務局に対して相続登記の申請を行います。

相続登記のやり方はこちらをご確認下さい。

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2016.04.28

７．不動産会社と媒介契約を行う

相続登記が無事に完了しましたら、不動産売買活動のため、不動産会社との媒介契約を締結します。

（不動産会社にもよりますが、通常は相続登記が終了した後でなければ媒介契約を締結できません。）

なお、この媒介契約は下記の三つの種類があります。

①　専属専任媒介契約

不動産会社１社だけに仲介を依頼する事ができる媒介契約です。

契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。

さらに、ご自身が買主を見つけたとしても直接の取り引きはできません。

なお、不動産会社は媒介契約成立から５日以内にＲＥＩＮＳ（レインズ）への登録が義務付けられています。

全国各地の売却物件を検索する事ができます。

②　専任媒介契約

専属専任媒介契約と同様に、不動産会社１社だけに仲介を依頼する事ができる媒介契約です。

契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。

ただし、ご自身で買主を見つけた場合は直接の取引が可能です。

不動産会社は媒介契約成立から７日以内にＲＥＩＮＳへの登録が義務付けられています。

③　一般媒介契約

専属専任媒介契約、専任媒介契約と異なり、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。

また、ご自身で買主を見つけた場合は直接の取引が可能です。

ただし、ＲＥＩＮＳへの登録義務がない為（情報が他の不動産会社に開示されない為）、売却までに時間がかかる事もあります。

④　結局、どの媒介契約が良いのか？

三種類の媒介契約それぞれにメリット・デメリットがあり、状況に応じて選択すれば良いと思います。

複数の不動産会社に仲介を依頼したいのか、ご自身で買主希望者を見つけて交渉する手立てはあるのかなどのご自分の意向を明確にしたうえで、不動産会社に相談をして納得のいく媒介契約を結ぶようにすると良いでしょう。

８．不動産売買契約、残金決済、売買代金の精算

不動産会社との媒介契約後、不動産の買主が見つかったら、いよいよ売却に向けての流れが本格的になります。

不動産の売買の流れは、通常、

と言う流れになります。

①　売買契約締結

不動産取引は、売買契約締結の時に手付金を買主が売主に支払い、後日の売買代金残金決済時に売買代金の残金を支払うのが一般的です。

売主としては不動産の引渡しをどのような条件で行うのか（家屋を解体して更地にして引き渡すのか、それとも現況のまま引き渡すのか等）をしっかりと理解しましょう。

②　土地の測量、隣地境界の確定、家財処分の実施等

売買契約の締結が完了したら、不動産の引渡しの状態に応じて各専門家と連携して準備を行います。

土地であれば土地家屋調査士と連携し、引渡し時までに測量を実施、隣地境界を確定させます。

建物を解体する必要がある場合、家財処分を行い、家屋を解体し、建物滅失登記を行います。

また、不動産に抵当権等の担保権が設定されている場合、司法書士と連携して担保権の登記がきちんと抹消できるか書類のチェックを行います。

なお、不動産登記に必要になる書類を事前に司法書士に確認し、準備するようにしましょう。

【不動産登記に必要な書類の例】

③　売買代金残金決済、売買代金の清算

決済時に売買代金の残金を受領し、不動産を買主に引渡し、不動産登記に必要な書類を司法書士に渡す事で取り引き終了です。

売買代金は事前の遺産分割協議に決めた内容に従い、各相続人に分配します。

９．譲渡所得税の申告、納税

不動産を売却した事による所得は、「譲渡所得」として申告、納税が必要になってきます。

基本的な計算方法は以下のとおりです。

上記の計算式で分かるとおり、不動産の購入時の金額よりも収入金額（売買金額）が低ければ利益が発生しません。

その為、譲渡所得税もゼロになりますが、そもそも購入時の金額が分かる客観的な資料（領収書等）が必要になってきます。

しかし、被相続人が領主書等を保管している可能性は非常に低く、その場合は売却代金の５％を取得費として計上するかたちになります。

【取得費】

【譲渡費用】

①　譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、「長期譲渡」と「短期譲渡」とで税率が違ってきます。

譲渡した年の１月１日時点において、不動産の所有期間が５年を超えると「長期所得」、それ以外は「短期所得」となります。

なお、所有期間の起算点である購入日は、あくまで被相続人が不動産を購入した日が起算点になります。

また、平成２５年から平成４９年までは、復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の２．１％を所得税と併せて申告・納税する事が必要です。

【譲渡所得税の税率】

②　特別控除

譲渡所得税の計算を行う上で、特定の条件を満たした場合、特別控除として一定の金額を控除する事が認められています。

居住用財産の譲渡所得の特別控除

ご自分が住んでいる建物または建物及び土地を売却する場合、３，０００万円を控除する事が出来ます。

特定の土地等の長期譲渡所得の特別控除

・平成２１年に取得した土地等を平成２７年以降に譲渡した場合
・平成２２年に取得した土地等を平成２８年以降に譲渡した場合
→１，０００万円を控除する事が出来ます。

③　空き家にかかる譲渡所得の特別控除の特例

被相続人が住んでいて相続した空き家を売却する際に、一定の条件をクリアーした場合に、譲渡所得税の計算上、３，０００万円を控除する事ができる制度です。

【主な条件】

１０．まとめ

以上、相続した不動産を売却するまでの一連の流れをご説明しました。

通常の不動産売却と比べ、相続と言う話も加わりますので、場合よっては非常に複雑な手続き、対応を行う必要があります。

相続した不動産の売却には、司法書士、不動産会社、土地家屋調査士等の専門家の存在が必要不可欠ですので、信頼ができる専門家と連携し、スムーズな売却を行いましょう。

なお、当事務所でも相続した不動産の売却について、様々な専門家と連携を行い、スムーズな売却のお手伝いを行っております。

相続した不動産の売却についてお困り、お悩みの場合はお気軽にご相談下さい。