賃貸アパート(マンション)を相続した場合

相続一般

こんにちは。

今回の記事は、賃貸アパートを相続した事についてご相談されたい方向けの記事です。

(なおご紹介する事例は、良くあるご相談を参考にした創作です。)

【事例】
Q:先日、父が他界しました。

父が残してくれた遺産の中に賃貸アパートがあります。

父はアパート経営をしていて家賃収入で生活していました。

この賃貸アパートも相続の対象となると思うのですが、賃貸アパートを相続するにあたっての注意点を教えて下さい。

1.賃貸アパートは相続の対象となるのか?

いわゆる他人に貸している賃貸アパートは相続財産の対象となるのか?

と言ったそもそも論ですが、亡くなった方は当然、その賃貸アパートの所有者ですので、通常の不動産と同様に相続財産の対象になります。

ただし、通常の不動産と少し違う点があります。

相続人はその賃貸アパートの所有権を取得するのですが、被相続人はアパートを他人に貸していたので、この貸主の地位を相続すると言う点が異なる部分です。

(ですので、勝手な理由で賃借人を追い出す事は出来ません。)

もう一つ、通常の不動産の相続とは異なる点があります。

貸主の地位を相続すると言う事は、家賃も相続財産に含まれるのか否か、と言う点を考慮しなくてはいけません。

2.相続における家賃の取扱い

相続が開始され、相続人間で遺産分割協議が調いますと、相続開始の時にさかのぼってその効力が生じます(民法第909条)。

つまり、遺産である賃貸アパートを遺産分割協議で取得した相続人は、相続の開始時から賃貸アパートを取得していた事になります。

そして、相続開始から遺産分割協議が成立するまでに、通常は数ヶ月時間がかかります。

賃貸アパートの家賃は、当然その間も発生します。

では、相続開始から遺産分割協議が成立するまでの家賃は、上記の原則どおり、賃貸アパートを相続した相続人が取得するのでしょうか?

まず、遺産分割協議によって、特定の相続人が賃貸アパートを取得する事になったら、それ以後の家賃については、その相続人が取得することになります。

では、相続が開始し遺産分割が成立するまでに発生した家賃についてどうなるか?

これは、

「遺産は、相続人が複数いるときは、相続開始から遺産分割までの間、相続人全員の共有の状態にあるのだから、その間に発生した賃料債権は遺産とは別個の財産というべきであって、各相続人がその相続分に応じてそれぞれ単独で取得するものであり、後にされた遺産分割の影響を受けない。したがって、相続開始から遺産分割が確定するまでの間に不動産から生じた賃料債権は、各相続人がその相続分に応じて分割単独債権として取得したものであり、これを前提として清算されるべきである(最高裁判決平成17年9月8日)」

と最高裁判所の判例があります。

つまり、賃貸アパート等の家賃は、相続開始から遺産分割協議が確定するまでの間は、すべての相続人に「法定相続分」で分けられるということになります。

3.その他の論点

① 再度、賃貸借契約を締結する必要があるのか?

貸主が変更になったので、借主と再度賃貸借契約を締結する必要があるのでしょうか?

相続人は貸主の地位をそのまま相続しますので、新しく賃貸借契約書を作成し直す法律上の義務はありません。

もちろん、後日のトラブルを避けるため、借主の同意・承諾があれば再契約する事も可能ですが、タイミング的には次回の契約更新時というのが多いでしょう。

② 家賃の振込先の変更通知

家賃の支払いを、被相続人の個人名義の口座へ振込みの方法により支払っている場合は、通知が必要です。

貸主が亡くなった事を銀行等が知った場合、口座が凍結されますので、速やかに振込先口座の変更の通知を行いましょう。

4.まとめ

以上が原則ですが、当然に相続人全員で「相続開始から遺産分割協議が確定するまでの間」の家賃を遺産分割の対象とする合意をする事も問題はありません。

(実際には合意するケースが多いかも知れませんね。)

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