被相続人の家をタダで借りていた場合

こんにちは。横浜市泉区の相続専門司法書士の甲斐です。今回の記事は、被相続人の家にタダで住んでいたけど、相続開始後に家賃を請求されてしまいお困りの方向けの記事です。(なおご紹介する事例は、良くあるご相談を参考にした創作です。)

【事例】
Q:遺産相続の問題で、兄から高額な家賃を請求されて困っています。請求家賃は月々50万円で15年分約9億円です。更に家賃の支払いに応じない時は、家賃を月々100万円にするというものです。

この家には私が住んでいるのですが、元々は父母と兄が住んでいました。兄が別の場所に家を建てて、父母も兄と一緒に暮らすようになり、元々の家が空家になる為、父から私に「この家に住んでも良い」と言われて住むようになり、現在に至ります(名義はまだ父のままです)。なお、この件に関して父と書類等を交わした事などはありません。

その後、父が亡くなり母と兄とで遺産分割を行おうとしたのですが、兄がそれに全く応じようとしません。その為、家庭裁判所へ遺産分割調停を申し立てたのですが、そこで問題が発生しました。

兄は、弁護士を代理人に立てて、私が今住んでいる父名義の家についての家賃を請求してきたのです。弁護士の根拠は「家の名義は父であるので、家賃を支払うべきだ」と言う事です。

また、家賃を支払うよう通知書を私に送付したとの事ですが、私はそのような書面は見た事がなく、今回の調停でその弁護士からコピーが送られてきました。

この場合、支払に応じなければならないのでしょうか?到底払える額ではないので困っています。

A:事例の場合であれば、支払義務は無いと考えられます。

 

1.賃貸借契約と使用貸借契約

本事例の場合、そもそも父と相談者との間に、建物に関する賃貸借契約が存在しません。期間は何年とか、家賃はいくらとか、そのような話は一切無いようですし、賃貸借契約書も作成していません。

弁護士は建物の賃貸借契約の成立を主張し、兄の相続分の範囲でその家賃を請求しているように思われますが、上記のように賃貸借契約の客観的な証拠がない為、その成立を立証する事は不可能でしょう。

ではこの場合、相談者が父の建物を使用する法律上の権利は一体何なのでしょうか?事例のように、当事者の一方(相談者)が、ダダで使用や収益をした後に返す事を約束して、相手方(父)からある物を受け取る事を内容とする契約を「使用貸借」と言います。

父が自分の建物を家賃を取らずタダで相談者に使わせているので、まさに使用貸借という法律関係が成立していると言えます。

 

2.使用貸借の特徴

① 「使用させる物」が必要

自分の物を使用させる必要がありますので、物の存在が必要不可欠であり、それを引き渡す必要があります。

② 無償(タダ)で使用、収益させる事が必要

ここが一番のポイントになります。使用させる事によりその対価を貸主が受け取るのであれば、それは賃貸借契約となります。

③ 使用貸借成立後は、借主側の義務しかない

使用貸借が成立すれば、その後は借主がその目的物の返還義務を負うだけです。賃貸借のような、貸主の義務(借主がきちんと目的物を使用、収益出来るようにする義務)はありません。

④ 借主の死亡によって終了する。

使用貸借は借主の死亡によって終了しますので相続の対象とはなりません(民法第599条)。なお、あくまで「借主」の死亡によって終了しますので、事例のような「貸主」の死亡によっては終了しません。

 

3.本事例におけるその他の論点

① 家賃の根拠

兄の弁護士は家賃として月50万円を請求していますが、家賃としては高額ですし、その算出根拠も不明です。また家賃の増額も主張していますが、これも貸主側で勝手に決める事は出来ません。

② 家賃の時効

家賃にも時効があり、各支払時期から5年を経過すると時効により消滅します。その為、仮に賃貸借契約の成立が法律上認められたとしても、相談者が消滅時効を援用すると、時効にかかっている家賃分の支払いは免れる事が出来ます。

 

4.まとめ

今回は恐らく、弁護士からの書面を受けた事により、相談者がパニックになったと推測できます。一般の方が弁護士(司法書士もそうですが)の書面を受け取る機会は中々無いでしょうし、そのお気持ちは良く分かります。

しかし、弁護士(司法書士)だから絶対に正しい主張をするとは限らないのです。自分の依頼者との関係性から、無茶苦茶な主張をしてくる事だってあります。

そして注意点ですが、弁護士(司法書士)から、どんなに無茶苦茶な主張をされたとしても、絶対に無視しないで下さい。無視する事でその無茶苦茶な主張が認められる可能性がありますので、必ず適切な反論を行うようにして下さい。