相続・遺産分割協議における不動産の評価の方法

こんにちは。横浜市泉区の相続専門司法書士の甲斐です。

今回の記事は、遺産分割協議時における、不動産の評価をどのようにすれば良いかについて悩まれている方向けの記事です。

(なおご紹介する事例は、良くあるご相談を参考にした創作です。)

相続が開始し、相続財産の調査が終わった後、相続人間で遺産分割協議を行う際に、各相続財産について評価を行う事が一般的です。

現金や預貯金であればその価値が非常に分かりやすいのですが、不動産の場合、評価を行うのに面倒な場合があります。

今回はその不動産の評価について、相続・遺産分割協議の場で、どのような評価、取り扱いをされているのかを分かりやすく解説していきたいと思います。

なお、今回はあくまで遺産分割協議時における不動産の評価の方法の解説です。相続税納付の為の不動産の評価とは、その趣旨が異なりますのでご注意下さい。

 

1.相続財産の評価がなぜ必要なのか?

相続財産は、現金・預貯金、株式等の有価証券、不動産と言った様々な財産があります。

遺産分割協議はこれらを相続人間で相続分に基づいて分配する手続きなのですが、その前提として全ての相続財産について経済価値を評価(つまり、金銭として評価)しなければ、結果として相続人間で不公平が生じてしまいます。

(例えば、相続人が被相続人の長男と次男の2名、相続財産が預金2,500万円と自宅であった場合、長男が預金、次男が自宅を相続する遺産分割協議をしたとしても、自宅の評価を行っていなければ、公平な遺産分割協議であるかどうか分からないですよね?)

その為、相続財産の評価が必要になってくるのですが、遺産分割協議の方法によっては評価を行わなくても良い場合があります。

例えば、遺産である不動産を売却してその売却代金を相続人間で分配する「換価分割」の場合、わざわざ評価を行わなくても売却する事によって評価が行いやすい金銭となりますので、評価の必要はないと思います。また、共有で相続する場合も評価を行う必要性は低いと思います。

(ただし、特別受益や寄与分が問題となっている場合は、みなし相続財産を算出するために評価を行う必要がある場合があります。)

なお、評価を行う時点ですが、家庭裁判所の遺産分割調停の実務においては、遺産分割時の評価を行う事を原則としていますので、相続人間で行う遺産分割協議もこれを参考にすると良いと思います(特別受益や寄与分が問題となる場合は、相続開始時の評価も別途必要になります)。

 

2.不動産の評価の公的基準

不動産の価格は「一物四価」と呼ばれ、その名の通り一つの同じ不動産でありながら、四つの価格が存在します。

① 時価(実勢価格)

回転していないお寿司屋とかで、「時価」表記されているネタがありますが、不動産においても時価が存在します。

ただし、実は不動産の時価とは何なのか?と言う法律上の定義はありませんので、時価とは使う人によってその意味が多少違ってくる、やっかいな言葉なのです。

ここでは一応、実際に取引されている市場価格と思って頂いて構いません。

② 公示価格(地価公示価格)

国土交通省の土地鑑定委員会が特定の標準地について毎年1月1日を基準日として公示する価格で、3月下旬あたりに官報に掲載されます。

土地の取引価格や相続税評価、固定資産税評価の基準となっている重要な指標です(家庭裁判所の遺産分割調停では『概ねの時価』としているようです)。

なお、公示地価は国土交通省のWebシステム「標準値・基準値検索システム」を利用すると簡単に参照する事が出来ます。

③ 固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて市町村が個別の土地・不動産に対して策定した評価額のことで、固定資産税を計算する為に算出される評価額です。

不動産を所有していると毎年4月頃になると、固定資産税納税通知書が市区町村より送付されてきますが、その中にこの固定資産税評価額が記載されています。

固定資産税評価額は、公示価格の約70%となっている場合が多いです。

④ 相続税評価額(路線価)

相続税や贈与税の計算を行うための価額を算出する為に国税庁が定めたルール(財産評価基本通達)によって評価された価格の事です。

道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(路線価)を使って計算します。

路線価は国税庁のWebサイトで調べる事が出来ます。

また、路線価が設定されていない地域は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する「倍率方式」が採用されています。相続税評価額は公示価格の約80%となっている場合が多いです。

 

3.遺産分割協議において、どの価格を使うべきか?

このように、不動産には4つの価格があります。

では、遺産分割協議において、どの価格を利用して不動産を評価すべきなのでしょうか?

実は、遺産分割協議においては、相続人が合意さえすれば、どの価格を使っても良いのです。

ちなみに相続税の計算においては、土地については、相続税評価額(路線価)、建物については固定資産税評価額を使用しますので、遺産分割協議もこの評価を使用しているケースが多いと聞きます。

なお、相続人間の合意が調わない場合、家庭裁判所の遺産分割調停では、複数の不動産会社の査定書を取って相続人間で検討を促すようにして、それでも合意が成立しない場合は不動産鑑定士を鑑定人に選任して評価を行っているようです。

 

4.まとめ

不動産について、その価格が4つありますが、相続人間で特にもめていないのであれば、価格の合意が成立する事は難しくないと思います。

しかし、例えばある相続人が不動産を相続して、他の相続人に代償金を支払う遺産分割協議(代償分割)であれば、不動産を取得する相続人は代償金の額を少なくしたい為、不動産の価格を高くしたいでしょう。

反対に不動産を相続しない相続人は、代償金の額を高くしたい為、不動産の価格を低くしたいと思います。

このように、事情によっては不動産の評価について相続人間で意見が分かれる場合があります。当事者間での話し合いが難しい場合、相続の専門家にご相談する事をお勧めします。

 

 

【このブログの著者】

甲斐 智也(かい ともや)
司法書士/上級心理カウンセラー

合格率2~3%台の司法書士試験を、4年間の独学を経て合格。

心理カウンセリングの技術を応用して、もめない相続の実現を目指す専門家。

不動産や銀行預金等の相続手続きの他、心理カウンセラーが行う心理療法であり心理学のひとつ、「交流分析」をベースにして、法律と感情面の双方から、相続人間のコミュニケーションが円滑になる為の多角的なサポートを行っている。

元俳優。アクションが得意でTVドラマ出演やヒーローショーの経験もあり。

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